Blog
The Importance of Property Management to Landlords and Tenants
The property management strategy a property investor chooses is arguably the next most important factor for the success of their investment. Property management affects not only the performance of a rental but the property investor’s ability to grow. This piece will highlight the strengths of hiring an outside property management group rather than managing the properties on your own..
Overseeing the day-to-day running of an investment property involves a list of diverse tasks that take a lot of time. Every property owner will come to the point, at one stage of their investment journey, where they must decide if they want to spend their time managing buildings and tenants.
The choice for the investor is between retaining direct control of their properties versus gaining more time freedom. Resolving this issue is vital because most people who invest in properties do it partly with the hope of freeing up their time to do more of the things they love.
As a property owner, you have a choice of managing the property yourself or hiring a property manager to do it for you. You should know that the property management strategy you choose will affect not only the performance of your rental property business but the lives of your tenants also.
How does hiring a property management company affect you and the tenants in your property?
Property Management Benefits for Landlords
1. Effective Property Marketing
Property managers use a variety of online and offline tools to spread the word about vacancies in your rental property. This means they can fill vacancies a lot faster than you can. Furthermore, they get bulk discounts on ads and can close deals with prospective tenants faster.
2. Systematic and Timely Property Maintenance
Successful property management companies have developed systems that let them manage the structures and systems of a building in a timely and efficient manner. The property manager does a better job of maintenance than the owner because they have better access to competent workers.
3. Compliance with Local Ordinances
Property management companies typically operate within a given area. If that company has been in operation for a long time – as it should be – it would have become familiar with all the laws that regulate rental properties in that locality. A competent property manager can help you avoid issues that will get you in trouble with the authorities.
4. Access to Local Expertise
The property management company is often the person on the ground. They know where to find the best local experts who can make your experience as a property investor easier. Instead of starting fresh to build your own network and making the inevitable mistakes, you can take advantage of the property manager’s network of vetted professionals.
5. Top-notch Tenant Screening
Accepting the wrong tenant into your property will make your real estate investments more likely to fail. Property managers have seen so many tenant applications; they have developed a sixth sense for sniffing out trouble. The property manager’s processes will ensure you get quality tenants who will rent for the long term.
6. Avoid Legal Problems
Operating a rental property is fraught with legal landmines. From the tenant-screening process to the lease terms, the condition of the property, and how you handle the tenant’s security deposits, there is no lack of opportunities for tenants to sue you. But a property manager can ensure that this does not happen.
7. Better Tenant Relations
Property managers are dispassionate in the way they deal with tenants. As a result, they have fewer problems collecting the rent on time and enforcing the terms of the lease. They also save you from the messier aspects of tenant management, such as evictions.
8. Better Overall Profitability
The combination of quality tenants renting for the long-term, timely rent collection, lower maintenance costs, shorter vacancy periods, and very low probability of lawsuits means that under the care of a property manager, the asset will perform better. Profitability can be tracked and, in truth, enhanced with the use of good commercial property management software.
Property Management Benefits for Tenants
1. Greater Sense of Freedom
Tenants feel a little ill at ease living in a home that is managed by the owner. They may find it somewhat difficult to communicate their issues freely to the landlord.
Moreover, having a property manager in charge of the home creates a perception of professionalism. Tenants intuitively view rental properties which are managed by a property management company as high quality.
2. Timely Response
Tenants can expect a high degree of responsiveness when they live or work in a property that is overseen by a property manager. Property managers often have a lot of buildings under their charge.
So they are forced to acquire systems and implement strategies that help them manage more effectively. The tenants in the property can expect emergencies and routine maintenance to be handled more speedily.
3. Better Quality Services
Property managers have access to top-level experts necessary for the maintenance of a property. Because they have many properties under them, the best handymen and tradesmen want to work with property management companies.
This is because they know that with a property manager, unlike a landlord, they have a steady supply of jobs. As a result, tenants in the property manager’s building have access to higher-quality services.
খতিয়ান
- Property Bangladesh.com
খতিয়ানের অর্থ হইল “হিসাব”।সাধারণভাবে স্বত্ব সংরক্ষণ ও রাজস্ব আদায়ের উদ্দেশ্যে জরীপ বিভাগ কর্তৃক প্রত্যেক মৌজার ভূমির মালিক বা মালিকগণের নাম, পিতা অথবা স্বামীর নাম, ঠিকানা, হিস্যা(অংশ) এবং তাদের স্বত্বাধীন দাগসমূহের নম্বরসহ ভূমির পরিমাণ, শ্রেনী , এদের জন্য দেয় খাজনা ইত্যাদি বিবরণ সহ ক্রমিক সংখ্যা অনুসারে যে স্বত্ব তালিকা বা স্বত্বের রেকর্ড প্রস্তুত করা হয় তাদের প্রত্যেকটিকে খতিয়ান বলা হয় এবং উক্ত রেকর্ডকে স্বত্ত্বের রেকর্ড বা রেকর্ড অব রাইটস(ROR)বলা হয়।
এব বা একাধিক দাগের সম্পূর্ণ বা আংশিক পরিমাণ ভূমি নিয়ে এক বা একাধিক ব্যক্তির নামে স্মরনীয় বা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক যে ভূমি স্বত্ব প্রস্তুত করা হয় তাকে “খতিয়ান” বলে। খতিয়ানগুলো ১,২,৩,৪,৫ ইত্যাদি ক্রমিক সংখ্যা দ্বারা সাজানো হয়ে থাকে। প্রত্যেক খতিয়ানে একটি সংখ্যা রয়েছে। ইহাদেরকে খতিয়ান নম্বর বলা হয়। প্রত্যেক মৌজার খতিয়ান ১(এক) হতে শুরু হয়। কোন কোন মৌজার কয়েক হাজারের বেশি থাকতে পারে। কোন মৌজার কতটি খতিয়ান রয়েছে তা উক্ত স্বত্বের রেকর্ড (ROR) পাওয়া যায়।
খতিয়ান প্রস্ততের ইতিহাসঃ
১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অর্জন ও প্রজস্বত্ব আইনের চতুর্থ অধ্যায় অর্থাৎ ১৭ হতে ৩১ ধারায় খতিয়ান প্রস্তুতকরণ সম্পর্কিত বিধিবিধান রয়েছে। ১৭ নম্বর ধারার ১ নম্বর উপধারা অনুযায়ী সরকারকে কোন জেলা, জেলার অংশ অথবা স্থানীয় এলাকার ক্ষেত্রে খতিয়ান প্রস্তু করার জন্য অথবা ১৮৮৫ সালের বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন অনুসারে প্রস্তুতকৃত ও চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত খতিয়ান পরিমার্জন করার জন্য ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে।
২ নম্বর উপধারয় বলা হয়েছে যে, যদি ১৮৮৫ সালের বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন অনুসারে প্রস্তুতকৃত ও চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত খতিয়ান পরিমার্জন করার জন্য ক্ষমতা প্রদাণ করা হয়েছে। ২নম্বর উপধারায় বলা হয়েছে যে, যদি ১৮৮৫ সালে বঙ্গীয় প্রাজাস্বত্ব আইন অথবা ১৯৩৬ সালের সিলেট প্রজাস্বত্ব আইন অনুযায়ী খতিয়ান প্রস্তুতের জন্য আদেশ প্রদান করা হয়ে থাকে কিক্ত খতিয়ান প্রস্তুত করা হয় নি কিংবাঐ খতিয়ান চূড়া্তভাবে প্রকাশিত হয় নি তাহলে ঐ কার্যক্রম স্থগিত থাকবে এবং এ আইনের বিধান অনুযায়ী প্রস্ততি করতে হবে। আরও একটি শর্ত আরোপ করা হয়েছে যে, ১৮৮৫ সালের বঙ্গীয় প্রাজস্বত্ব আইনে আমরা ১৯৩৬ সালের সিলেট প্রাজস্বত্ব আইনে যদি খতিয়ান প্রস্ততকরণের কোন কার্যক্রম আরম্ভ করা হয়ে থাকে তাহলে এ অধ্যায় অনুসারে আরম্ভ করা হয়েছে বলে ধরে নেয়া হবে।
এ আইনে ১৯ধারায় খতিয়ান প্রকাশ করার ভিভিন্ন পদক্ষেপ বর্ণনা করা হয়েছে। একটি খতিয়ানে কি কি বিষয় অন্তর্ভুক্ত করা হবে তার বিবরণ ১৮ ধারায় রয়েছে। সে মোতাবেক খতিয়ান প্রস্তুত করা হলে বা সংশোধন করা হলে রাজস্ব অধিকার খসড়া খতিয়ান জনসাধারণের জ্ঞাতার্থে প্রকাশ করবেন। অতঃপর এ সম্পর্কে কোন আপত্তি থাকলে রাজস্ব অধিকার তা নিষ্পত্তি করবেন। রাজস্ব কর্মকর্তার আদেশে সন্তুষ্ট না হলে সংক্ষুব্ধ ব্যক্তি সরকারী সেটেলমেন্ট অফিসারের পদের নিচে নয় এমন রাজস্ব কর্মকর্তার নিকট আপিল করবেন। তার সিদ্ধান্তেও সন্তষ্ট না হলে ৫৩ ধারা অনুযায়ী বিশেষ জজের নিকট আপিল করা যাবে এবং সেখান থেকে দেওয়ানী কার্যবিধির ১১৫ ধারা অনুযায়ী সুপ্রীমকোর্টের হাইকোর্ট বিভাগে আপিল করা যাবে।
সকল ধরনের সম্পত্তি ও আপিল নিষ্টত্তি করা হলে রাজস্ব কর্মকর্তা চূড়ান্ত রূপে খতিয়ান প্রকাশ করবেন। রাষ্ট্রীয় অর্জন বিধিমালা ২৫ নম্বর বিধিতে বলা হয়েছে যে, রাজস্ব কর্মকর্তা চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত খতিয়ান বিনামূল্যে পরিদর্শনের জন্য সুবিধাজনক স্থনে কিছু দিনের জন্য উন্মুক্ত রাখবেন।
রাজস্ব কর্মকর্তা চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত খতিয়ান ও তারিখ বর্ণনা করে সার্টিফিকেট প্রদাণ করেন যা খতিয়ানের চূড়ান্ত সাক্ষ্যরূপে পরিগণিত হবে।
খতিয়ানের প্রকারঃ
বাংলাদেশের প্রেক্ষাপটে ৪ ধরনের খতিয়ান রয়েছে। যথা – (১)সি,এস খতিয়ান, (২)এস, এ খতিয়ান, (৩)আর, এস খতিয়ান, (৪)বি, এস খতিয়ান/সিটি জরিপ।
(১)সি, এস খতিয়ানঃ ব্রিটিশ শাসনামলে ১৯৪০ সালে সরকার জরিপের মাধ্যমে যে খতিয়ান প্রস্তত করেন তাকে সি, এস খতিয়ান বলে। (নমুনা চিত্র )।
(২)এস, এ খতিয়ানঃ১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ২৭ হতে ৩১ ধারা অনুযায়ী ১৯৫৬-৬০ সালে যে খতিয়ান প্রস্তুত করা হয় তাকে এস,এ (State Acquision) থতিয়ান কলে। (নমুনা চিত্র)
(৩)আর,এস খতিয়ানঃ এই আইনের ১৪৪ধারা অনুযায়ী বাংলাদেশ সরকার খতিয়ান প্রস্তুত করার উদ্যোগ নেন এরূপ খতিয়ানকে বলা হয় আর,এস খতিয়ান(Renisional Survey) (নমুনা চিত্র)
(৪)বি,এস খতিয়ান/সিটি জরিপঃ১৯৯৮-৯৯ সাল হতে বর্তমানে চলমান জরিপকে বি, এস খতিয়ান বা সিটি জরিপ বলে। যাহা এখনো চলমান ।
খতিয়ান অন্তর্ভুক্ত বিষয়সমূহঃ খতিয়ানে কি কি বিষয় অন্তর্ভুক্ত করতে হবে সে সম্পর্কে রাষ্ট্রীয় অর্জন বিধিমালার ১৮ নম্বর বিধিতে বিবৃত হয়েছে। এ বিধি অনুযায়ী নিম্নলিখিত বিবরণসমূহ অন্তর্ভুক্ত করতে হবে।
(ক)প্রজা বা দখলদারের নাম, পিতার নাম ও ঠিকানা।
(খ)প্রজা বা দখলদার কোন শ্রেণীল অন্তর্ভুক্ত ।
(গ)প্রজা বা দখলদর কর্তৃক জমির অবস্থান শ্রেণী, পরিমান ও সীমানা।
(ঘ)প্রজার জমির মালিকের নাম, পিতার নাম ও ঠিকানা।
(ঙ)এস্টেটের মালিকের নাম, পিতার নাম ও ঠিকানা।
(চ)খতিয়ান প্রস্তুতের সময় খাজনা এবং ২৮,২৯,৩০ বিধি মোতাবেক নির্ধারিত খাজনা।
গোচরণ ভূমি, বনভূমি ও মৎস খামারের জন্য ধারণকৃত অর্থ।
(জ)যে পদ্ধতিতে খাজনা ধার্য করা হয়েছে তার বিবরণ ।
(ঝ)যদি খাজনা ক্রমান্বয়ে বৃদ্ধি পেতে থাকে তাহলে যে সময়ে ও যে যে পদক্ষেপে বৃদ্ধি পায় তার বিবরণ ।
(ঞ)কৃষি কাজের উদ্দেশ্যে প্রজা কর্তৃক পানির ব্যবহার এবং পানি সরবরাহের জন্য যন্ত্রপাতি সংস্কার ও রক্ষণাবেক্ষেণ সম্পর্কিত প্রজা ও জমির মালিকের মধ্যে অধিকার ও কর্তব্যের বিবরণ।
(ট)প্রজাস্বত্ব সম্পর্কিত বিশেষ শর্ত ও তার পরিনতি ।
(ঠ)পখ চলার অধিকার ও জমির সংলগ্ন অন্যান্য ইজমেন্টের অধিকার।
(ড)নিজস্ব জমি হলে তার বিবরণ ।
(ঢ)২৬নং ধারা অনুযায়ী নির্ধারিত ও ন্যায়সঙ্গত খাজনা।
এছাড়া একটি খতিয়ানে তার নিজস্ব খতিয়ান নম্বর, দাগনম্বর.বাট্টা নম্বর, এরিয়া নম্বর, মৌজা নম্বর ও জে, এল, নম্বর থাকে।
5
ভূমি বিষয়ক তথ্য খতিয়ান, সি,এস, নাম জারী, জমা খারিচ, পর্চা, তফসিল ,মৌজা
০১। খতিয়ান কী ?
মৌজা ভিত্তিক এক বা একাধিক ভূমি মালিকের ভূ-সম্পত্তির বিবরন সহ যে ভূমি রেকর্ড জরিপকালে প্রস্তুত করা হয় তাকে খতিয়ান বলে।
০২। সি,এস রেকর্ড কী ?
সি,এস হল ক্যাডাস্টাল সার্ভে। আমাদের দেশে জেলা ভিত্তিক প্রথম যে নক্সা ও ভূমি রেকর্ড প্রস্তুত করা হয় তাকে সি,এস রেকর্ড বলা হয়।
০৩। এস,এ খতিয়ান কী ?
সরকার কর্তৃক ১৯৫০ সনে জমিদারি অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন জারি করার পর যে খতিয়ান প্রস্তুত করা হয় তাকে এস,এ খতিয়ান বলা হয়।
০৪। নাম জারী কী ?
উত্তরাধিকার বা ক্রয় সূত্রে বা অন্যকোন প্রক্রিয়ায় কোন জমি থেকে নতুন মালিক হলে তার নাম খতিয়ান ভূক্ত করার প্রক্রিয়া কে নামজারী বলে।
০৫। জমা খারিজ কী ?
জমা খারিজ অর্থ যৌথ জমা বিভক্ত করে আলাদা করে নতুন খতিয়ান সৃষ্টি করা। প্রজার কোন জোতের কোন জমি হস্তান্তর বা বন্টনের কারনে মূল খতিয়ান থেকে কিছু জমি নিয়ে নুতন জোত বা খতিয়ান খোলাকে জমা খারিজ বলা হয়।
০৬। পর্চা কী ?
ভূমি জরিপ কালে প্রস্তুতকৃত খসরা খতিয়ান যে অনুলিপি তসদিক বা সত্যায়নের পূর্বে ভূমি মালিকের নিকট বিলি করা হয় তাকে মাঠ পর্চা বলে। রাজস্ব অফিসার কর্তৃক পর্চা সত্যায়িত বা তসদিক হওয়ার পর আপত্তি এবং আপিল শোনানির শেষে খতিয়ান চুরান্ত ভাবে প্রকাশিত হওয়ার পর ইহার অনুলিপিকে পর্চা বলা হয়।
০৭। তফসিল কী ?
তফসিল অর্থ জমির পরিচিতিমূলক বিস্তারিত বিবরন। কোন জমির পরিচয় প্রদানের জন্য সংশ্লিষ্ট মৌজার নাম, খতিয়ান নং, দাগ নং, জমির চৌহদ্দি, জমির পরিমান ইত্যাদি তথ্যসমৃদ্ধ বিবরন কে তফসিল বলে।
০৮। মৌজা কী ?
ক্যাডষ্টাল জরিপের সময় প্রতিথানা এলাকাকে অনোকগুলো এককে বিভক্ত করে প্রত্যেকটি একক এর ক্রমিক নং দিয়ে চিহ্নিত করে জরিপ করা হয়েছে। থানা এলাকার এরুপ প্রত্যেক টি একককে মৌজা বলে।এক বা একাধিক গ্রাম বা পাড়া নিয়ে একটি মৌজা ঘঠিত হয়।
০৯। খাজনা কী ?
ভূমি ব্যবহারের জন্য প্রজার নিকট থেকে সরকার বার্ষিক ভিত্তিতে যে ভুমিকর আদায় করে তাকে ভুমির খাজনা বলা হয়।
১০। ওয়াকফ কী ?
ইসলামি বিধান মোতাবেক মুসলিম ভূমি মালিক কর্তৃক ধর্মীয় ও সমাজকল্যানমুলক প্রতিষ্ঠানের ব্যায়ভার বহন করার উদ্দেশ্যে কোন সম্পত্তি দান করাকে ওয়াকফ বলে।
১১। মোতওয়াল্লী কী ?
ওয়াকফ সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা ও তত্ত্বাবধান যিনি করেন তাকে মোতওয়াল্লী বলে। মোতওয়াল্লী ওয়াকফ প্রশাষকের অনুমতি ব্যতিত ওয়াকফ সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারেন না।
১২। ওয়রিশ কী ?
ওয়ারিশ অর্থ ধর্মীয় বিধানের আওতায় উত্তরাধিকারী । কোন ব্যক্তি উইল না করে মৃত্যুবরন করলে আইনের বিধান অনুযায়ী তার স্ত্রী, সন্তান বা নিকট আত্নীয়দের মধ্যে যারা তার রেখে যাওয়া সম্পত্তিতে মালিক হন এমন ব্যক্তি বা ব্যক্তিবর্গকে ওয়ারিশ বলা হয়।
১৩। ফারায়েজ কী ?
ইসলামি বিধান মোতাবেক মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি বন্টন করার নিয়ম ও প্রক্রিয়াকে ফারায়েজ বলে।
১৪। খাসজমি কী ?
ভূমি মন্ত্রনালয়ের আওতাধিন যে জমি সরকারের পক্ষে কালেক্টর তত্ত্বাবধান করেন এমন জমিকে খাস জমি বলে।
১৫। কবুলিয়ত কী ?
সরকার কর্তৃক কৃষক কে জমি বন্দোবস্ত দেওয়ার প্রস্তাব প্রজা কর্তৃক গ্রহন করে খাজনা প্রদানের যে অংঙ্গিকার পত্র দেওয়া হয় তাকে কবুলিয়ত বলে।
১৬। দাগ নং কী ?
মৌজায় প্রত্যেক ভূমি মালিকের জমি আলাদাভাবে বা জমির শ্রেনী ভিত্তিক প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে আলাদাভাবে চিহ্নিত করার লক্ষ্যে সিমানা খুটি বা আইল দিয়ে স্বরজমিনে
আলাদাভাবে প্রদর্শন করা হয়। মৌজা নক্সায় প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে ক্রমিক নম্বর দিয়ে জমি চিহ্নিত বা সনাক্তকরার লক্ষ্যে প্রদত্ত্ব নাম্বার কে দাগ নাম্বার বলে।
১৭। ছুট দাগ কী ?
ভূমি জরিপের প্রাথমিক পর্যায়ে নক্সা প্রস্তুত বা সংশোধনের সময় নক্সার প্রত্যেকটি ভূ-খন্ডের ক্রমিক নাম্বার দেওয়ার সময় যে ক্রমিক নাম্বার ভূল ক্রমে বাদ পরে যায় অথবা প্রাথমিক পর্যায়ের পরে দুটি ভূমি খন্ড একত্রিত হওয়ার কারনে যে ক্রমিক নাম্বার বাদ দিতে হয় তাকে ছুটদাগ বলা হয়।
১৮। চান্দিনা ভিটি কী ?
হাটবাজারের স্থায়ী বা অস্থায়ী দোকান অংশের অকৃষি প্রজা স্বত্ত্য এলাকাকে চান্দিনা ভিটি বলা হয়।
১৯। অগ্র ক্রয়াধিকার কী ?
অগ্র ক্রয়াধিকার অর্থ সম্পত্ত্বি ক্রয় করার ক্ষেত্রে আইনানুগভাবে অন্যান্য ক্রেতার তুলনায় অগ্রাধিকারপ্রাপ্য তার বিধান । কোন কৃষি জমির মালিকবা অংশিদার কোন আগন্তুকের নিকট তার অংশ বা জমি বিক্রির মাধ্যমে হস্তান্তর করলে অন্য অংশিদার কর্তৃক দলিলে বর্নিত মূল্য সহ অতিরিক্ত১০% অর্থ বিক্রি বা অবহিত হওয়ার ৪ মাসের মধ্যে আদালতে জমা দিয়ে আদালতের মাধ্যমে জমি ক্রয় করার আইনানুগ অধিকারকে অগ্রক্রয়াধিকার বলা হয়।
২০। আমিন কী ?
ভূমি জরিপের মধ্যমে নক্সা ও খতিয়ান প্রস্তুত ও ভূমি জরিপ কাজে নিজুক্ত কর্মচারীকে আমিন বলা হত।
২১। সিকস্তি কী ?
নদী ভাংঙ্গনে জমি পানিতে বিলিন হয়ে যাওয়াকে সিকস্তি বলা হয় । সিকস্তি জমি ৩০ বছরের মধ্যে স্বস্থানে পয়স্তি হলে সিকস্তি হওয়ার প্রাককালে যিনি ভূমি মালিক ছিলেন, তিনি বা তাহার উত্তরাধিকারগন উক্ত জমির মালিকানা শর্ত সাপেক্ষ্যে প্রাপ্য হবেন।
২২। পয়স্তি কী ?
নদী গর্ভ থেকে পলি মাটির চর পড়ে জমির সৃষ্টি হওয়াকে পয়স্তি বলা হয়।
২৩। নালজমি কী ?
সমতল ২ বা ৩ ফসলি আবাদি জমিকে নাল জমি বলা হয়।
২৪। দেবোত্তর সম্পত্তি কী ?
হিন্দুদের ধর্মীয় অনুষ্ঠানাদির আয়োজন, ব্যাবস্থাপনা ও সু-সম্পন্ন করার ব্যয় ভার নির্বাহের লক্ষ্যে উৎসর্গকৃত ভূমিকে দেবোত্তর সম্পত্তি সম্পত্তি বলা হয়।
২৫। দাখিলা কী ?
ভূমি মালিকের নিকট হতে ভূমিকর আদায় করে যে নির্দিষ্ট ফরমে (ফরমনং-১০৭৭) ভূমিকর আদায়ের প্রমান পত্র বা রশিদ দেওয়া হয় তাকে দাখিলা বলে।
২৬। ডি,সি,আর কী ?
ভূমি কর ব্যতিত অন্যান্য সরকারি পাওনা আদায় করার পর যে নির্ধারিত ফরমে (ফরমনং-২২২) রশিদ দেওয়া হয় তাকে ডি,সি,আর বলে।
২৭। দলিল কী ?
যে কোন লিখিত বিবরনি যা ভবিষ্যতে আদালতে স্বাক্ষ্য হিসেবে গ্রহন যোগ্য তাকে দলিল বলা হয় । তবে রেজিষ্ট্রেশন আইনের বিধান মোতাবেক জমি ক্রেতা এবংLand related information Khatian, C.S. Name issued, submission, parcha, tafsil, moza
নামজারি, জমাভাগ হয়, তা সাধারণ মানুষ জানে না...
নামজারি, জমাভাগ হয়, তা সাধারণ মানুষ জানে না। এ তথ্যগুলো কোনো পাঠ্যপুস্তকেও উল্লেখ নেই। দেশের ৯৫ ভাগ মানুষের জমিজমা সম্বন্ধে কোনো ধারণাই নেই।
প্রত্যেক নাগরিকের নিজের স্বার্থেই ভূমি-সংক্রান্ত প্রয়োজনীয় আইন-কানুন জানা জরুরি। এমন বাস্তবতা থেকে জনগুরুত্বপূর্ণ বিষয়টি নিয়ে আজও কোনো উদ্যোগ নেওয়া হয়নি। অথচ আমাদের যত সমস্যা তার বেশির ভাগই জমি নিয়ে। কোর্টে যত মামলা, তার ৬০ ভাগই জমিজমা-সংক্রান্ত।
অনেকে লেখাপড়া শেষ করেছেন। কিন্তু দেখা যায়, তিনি জমি সম্পর্কে কিছুই বলতে পারেন না। তাই আমরা মনে করি, প্রত্যেক মানুষেরই ভূমি-সংক্রান্ত আইন-কানুন সম্পর্কে জ্ঞান থাকা দরকার।
জনপ্রশাসন মন্ত্রণালয়ের অতিরিক্ত সচিব মহিবুল হক শিক্ষা সচিব ও ভূমি সচিবের কাছে এ বিষয়ে একটি চিঠি দেন। এতে তিনি প্রাথমিক বিদ্যালয় থেকে মাধ্যমিক পর্যায়ের পাঠ্যপুস্তকে ভূমি-সংক্রান্ত আইন-কানুন অন্তর্ভুক্ত করার ওপর গুরুত্ব দেন।
প্রতিটি উন্নয়ন পরিকল্পনায় ভূমির বিষয়টি অত্যাবশ্যকীয় হিসেবে অন্তর্ভুক্ত। প্রতিটি নাগরিক জন্ম থেকে মৃত্যু পর্যন্ত ভূমির সঙ্গে প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষভাবে যুক্ত থাকেন। তাদের ভূমি কেনাবেচা, মালিকানা অর্জন, আদালতের মাধ্যমে অধিকার প্রতিষ্ঠা ও ভূমি রেকর্ড বিষয়ে প্রতিনিয়ত ভূমি অফিসের সঙ্গে যোগাযোগ করতে হয়। তাই এ বিষয়ে প্রত্যেকেরই প্রয়োজনীয় জ্ঞান থাকা জরুরি।
পাঠ্যপুস্তকে ভূমি আইন ও নিয়মকানুন অন্তর্ভুক্ত হলে বাংলাদেশে বিদ্যমান ও কার্যকর আইন সম্পর্কে সাধারণ মানুষের পাশাপাশি শিক্ষিত জনগোষ্ঠীকে সচেতন করা সম্ভব হবে। এর মাধ্যমে ভূমি বিষয়ক হয়রানি থেকে দেশবাসীও রক্ষা পাবে।
দেশের সব মানুষই ভূমির ওপর কমবেশি নির্ভরশীল। বিশ্বের অন্যান্য দেশের তুলনায় বাংলাদেশের ভূমি ব্যবস্থাপনা অত্যন্ত জটিল। সীমিত সম্পদের ওপর ক্রমবর্ধমান চাপ, সম্পদের অপরিকল্পিত ব্যবহারের কারণে ভূমি ব্যবহার নীতিমালার সুষ্ঠু ব্যবহার নিশ্চিত হয়নি। ভূমি রেজিস্ট্রেশন, সংরক্ষণ ব্যবস্থাপনা এবং এ সম্পর্কিত গ্রহণযোগ্য রেকর্ড প্রণয়নে নিয়োজিত বিভাগগুলোর কার্যপদ্ধতি সম্পর্কে জনমনে পর্যাপ্ত ধারণার অভাব রয়েছে। ভূমি সম্পর্কিত বিরোধ নিষ্পত্তির দীর্ঘসূত্রতা ও অনিশ্চয়তা ভূমি ব্যবস্থাপনাকে দিন দিন জটিল করে তুলছে। অথচ ভূমির সঙ্গে দেশের অধিকাংশ মানুষ সম্পৃক্ত। আর এ সম্পর্কে প্রায় ১৪০টি আইন আছে। কিন্তু মানুষকে এগুলো সম্পর্কে সচেতন করে তুলতে কোনো প্রয়াস দেখা যায় না।
সারাদেশে সব মিলিয়ে ১১০টি বিশ্ববিদ্যালয় রয়েছে। এর মধ্যে ৩৭টি পাবলিক ও ৮৩টি প্রাইভেট বিশ্ববিদ্যালয়। এসব বিদ্যাপীঠে বিজ্ঞান, কলা, আইন, সমাজবিজ্ঞান, ব্যবসায় অনুষদসহ অনেক অনুষদ রয়েছে। তবে ভূমির অপরিহার্যতা থাকলেও স্বাধীনতা-পরবর্তী ৪৪ বছরে এ নিয়ে কোনো উদ্যোগ নেয়নি কোনো সরকার।
বিশ্ববিদ্যালয় থেকে উচ্চশিক্ষা নিয়ে গুরুত্বপূর্ণ পদে চাকরি করছেন এমন ব্যক্তিও খাজনা খারিজ, মিউটেশন, নামজারি ও জমাভাগের মধ্যে পার্থক্য খুঁজে বেড়ান। অথচ বাস্তবে এ চারটি বিষয়ের মধ্যে কোনো ভিন্নতা নেই। একই বিষয় ঘুরিয়ে ভিন্ন নামে বলা হয়। তাই অনেক সময় ভূমি অফিসের কর্মকর্তারা একই বিষয়ে কাজ করে দেওয়ার নামে তিন-চার দফায় উৎকোচ নিয়ে থাকেন। কারও নামে জমি রেকর্ড থাকলে তার আর নামজারি করার প্রয়োজন নেই। অথচ অনেকে রেকর্ড থাকা সত্ত্বেও নামজারি করতে আসেন। শুধু সাধারণ বিষয় না জানার কারণে অহেতুক হয়রানি হয়ে থাকেন।
বহু উচ্চশিক্ষিত লোক মৌজা, দাগ-খতিয়ান, মাঠ পর্চার বিষয়ে সুস্পষ্টভাবে কিছু জানেন না। বলতে পারেন না ভূমি জরিপ কীভাবে হয় এবং কখন কোন পর্যায়ে তা গেজেট আকারে প্রকাশ করা হয়; ৩০ ধারা, ৩১ ধারায় কী হয়, কোন পর্যায়ে কোথায় আপিল করতে হয় প্রভৃতি। বহু ফৌজদারি মামলার পেছনে ভূমি-সংক্রান্ত বিরোধ জড়িত। এ ছাড়া জমাজমির মামলাও বছরের পর বছর ঝুলে থাকে। তাই ভূমি-সংক্রান্ত জটিলতা এড়াতে প্রতিটি নাগরিকের শিক্ষাজীবনে এ বিষয়ে জ্ঞান আহরণ করা জরুরি।
জমি নিয়ে লাখো মামলার এ দেশে ভূমির গুরুত্ব ও সর্বোত্তম ব্যবহার নিশ্চিত করতে প্রতিটি নাগরিকের ভূমি বিষয়ক মৌলিক জ্ঞান থাকা জরুরি। প্রাথমিক ও মাধ্যমিক থেকে উচ্চশিক্ষার বিভিন্ন শ্রেণীর পাঠ্যবইয়ে ভূমি-সংক্রান্ত মৌলিক জ্ঞান অন্তর্ভুক্ত করা হলে জনসচেতনতা বাড়বে। পাশাপাশি ভূমি-সংক্রান্ত জটিলতা ও মামলা-মোকদ্দমাও কমে যাবে।
ভূমির মালিকানা সঠিক ভাবে যাচাই করুন
জমি কেনার আগে জমির মালিকানা সঠিকভাবে যাচাই করতে হবে। মাঝেমধ্যে দেখা যায়, একজনের নামের জমি অন্য একজন ভুয়া দলিল দেখিয়ে বিক্রি করেছে। পরে আসল মালিক ক্রেতাকে জড়িয়েও মামলা ঠুকে দেন। যে ব্যক্তি জমিটি বিক্রয় করবেন ওই জমিতে বিক্রয়কারীর জমির পূর্ণ মালিকানা আছে কি না, প্রথমে সে বিষয়টি নিশ্চিত হতে হবে। এ জন্য প্রস্তাবিত জমিটির সর্বশেষ রেকর্ডে বিক্রয়কারীর নাম উল্লেখ আছে কি না এবং সিএস, আরএসসহ অন্যান্য খতিয়ানের ক্রম মিলিয়ে দেখতে হবে। বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত জমিটি বিক্রয়কারীর দখলে থাকার বিষয়ে নিশ্চিত হতে হবে। এ জন্য সরেজমিনে নকশার সঙ্গে জমিটির বাস্তব অবস্থা মিলিয়ে দেখতে হবে। প্রয়োজনে পার্শ্ববর্তী ভূমির মালিকদের কাছ থেকে দাগ ও খতিয়ান নম্বর নিয়ে মিলিয়ে দেখে নিতে হবে। জমির বিক্রেতা কী উপায়ে জমির মালিক হলেন। তিনি উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক না ক্রয়সূত্রে মালিক সে বিষয়ে নিশ্চিত হতে হবে। জমিটি সরকারি কোনো সংস্থা দ্বারা অধিগ্রহণ হয়েছে কি না,খাসজমির অন্তর্ভুক্ত কি না কিংবা অর্পিত সম্পত্তি কি না—তা জেনে নিতে হবে। এছাড়াও জমিটির মালিক কোনো আমমোক্তার বা অ্যাটর্নি নিয়োগ করেছে কি না, জেনে নিতে হবে। বিক্রেতা যদি আমমোক্তারনামার মাধ্যমে ক্ষমতা পেয়ে থাকে, এর বৈধতা যাচাই করতে হবে। প্রকৃত মালিকের সঙ্গে যোগাযোগ করে দেখতে হবে প্রকৃত মালিক যথাযথ কি না এবং আমমোক্তারটি যথাযথ হয়েছে কি না।
২০০৫ সাল থেকে নতুন ফরমেট বা ছকবদ্ধ আকারে জমির বিক্রয় দলিল সম্পাদন করার নিয়ম চালু হয়েছে। এতে জমি পূর্ববর্তী ন্যূনতম ২৫ বছরের মালিকানার ধারাবাহিক বিবরণ উল্লেখ করতে হয়। জমি কেনার সময় অবশ্যই এই বিবরণের সঙ্গে বাস্তব অবস্থা মিলিয়ে দেখতে হবে।
মিউটেশন বা নামজারি করা হয়েছে কি না এবং সে অনুযায়ী খতিয়ানে হস্তান্তরিত দাগের মোট জমির পরিমাণ এবং দাগের অবশিষ্ট পরিমাণ মিলিয়ে দেখতে হবে। জমিটির হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের বিষয়ে খেয়াল রাখতে হবে। ভূমির কর না দেওয়ার কারণে কোনো সার্টিফিকেট মামলা আছে কি না, এ বিষয়ে খোঁজ নিতে হবে। জমিটির ওপর অন্য কোনো মামলা আছে কি না, জেনে নিতে হবে।
প্রবাসে থেকে আপনি কিভাবে জমি বিক্রয় করবেন? জেনে নিন প্রয়োজনীয় তথ্য সমুহ...
